Ar Perkant žemę Visada Reikalingas Notaras?

2024 Autorius: Sebastian Paterson | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-16 13:52

Įstatymas numato dvi nekilnojamojo turto sandorių registravimo formas.

Pirmasis variantas yra sudaryti sutartį notarų biure, vėliau registruojant sandorį Federalinės registracijos tarnybos biure (FRS - buvusi RRB).

Antrasis, numatytas Rusijos Federacijos civiliniame kodekse ir federaliniame įstatyme „Dėl valstybinės nekilnojamojo turto teisių registravimo ir sandorių su juo“, yra paprastos rašytinės formos sutarties sudarymas. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 550 straipsnį „Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties forma“nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma raštu, surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą. Kaip matyti iš įstatymų, tokiam susitarimui nereikia privalomo notaro.

Apsvarstykime kiekvieno iš pirmiau minėtų metodų pranašumus ir trūkumus.

Asmenų registracija notaro biure tokiuose dokumentuose kaip, pavyzdžiui, paskolos sutartis, testamentas ar įgaliojimas, daugeliu atvejų yra pagrįsta - išskyrus įstatymų nustatytas situacijas, notaras yra vienintelis įstatymo atstovas, kuris gali patvirtinti dokumentą, patvirtinti jį pasirašiusių piliečių veiksnumą. Dokumentas įsigalioja nuo to momento, kai jį patvirtina notaras, arba nuo patvirtintame dokumente nurodyto momento. Kilus tam tikroms konfliktinėms situacijoms, dėl kurių reikia teisminio nagrinėjimo, neabejotina, kad pasitikėjimas notaro patvirtintais dokumentais yra didesnis nei paprastos rašytinės formos dokumentų, ypač jei neįmanoma, kad viena iš šalių galėtų dalyvauti posėdyje klausos.

Sandoriai su nekilnojamuoju turtu yra skirtingi. Notaro pareigos apima sutarties dėl nekilnojamojo turto sandorio sudarymo fakto patvirtinimą, piliečių, pasirašiusių surašytą dokumentą, tapatybės patvirtinimą. Tačiau susitarimas įsigalios tik jį užregistravus UFRS, o tai užtruks dešimt darbo dienų nuo dokumentų pateikimo dienos. Natūralu, kad pateikdami dokumentus UFRS, atitinkami šios organizacijos pareigūnai taip pat turi patikrinti sutartį pasirašiusių piliečių tapatybę, patikrinti sutarties teisingumą, perimto (įsigyto) nekilnojamojo turto nuosavybę. Tai yra, registracijos UFRS procedūra yra visiškai vienoda tiek notariškai sudarytai sutarčiai, tiek šalių sudarytam susitarimui nedalyvaujant notarui.

Akivaizdu, kad žmonėms, kurie yra toli nuo jurisprudencijos, yra gana sunku savarankiškai sudaryti sutartį, ypač kalbant apie sandorius su brangiu nekilnojamuoju turtu. Paprastai, sudarydami tokias sutartis, jie kreipiasi į teisininkus, kurie specializuojasi šioje teisės srityje.

Kuo skiriasi sutarties sudarymas su notaru (kuris, be abejo, yra ir specialistas, turintis aukštąjį teisinį išsilavinimą), ir teisininku žemės naudojimo srityje?

A. Jei susisieksite su advokatu, mokėjimas už sutarties sudarymą nepriklausys nuo turto vertės. Tai leidžia sandorio šalims nurodyti tikrąją objekto rinkos vertę, neatsižvelgiant į tai, ar jūs sudarote sandorį su kambariu, ar perkate visą namą. Notaro patvirtintoje sutartyje daugelis nenurodo tikrosios rinkos kainos tik todėl, kad registracijos kaina apskaičiuojama procentais nuo nekilnojamojo turto vertės. Teismų praktika rodo, kad dažnai vienintelis pirkėjo mokėjimo pardavėjui įrodymas yra pardavėjo kvitas. Per didelio šurmulio su kvitais galima išvengti, jei šalys sutartyje nurodo tikrąją vertę, nurodydamos, kad pinigai buvo pervesti.

B. Notarų biure greičiausiai jūsų bus paprašyta naudoti vieną iš kelių standartinių sutarčių šablonų, kurie daugiau ar mažiau tinka jūsų situacijai. Žemės teisės srities specialistas, nuodugniai išnagrinėjęs konkretaus jūsų sandorio ypatybes, galės parengti šalių interesus geriausiai atitinkantį susitarimą, numatyti galimą riziką, prireikus pateikti rekomendacijas ir padėti rinkti papildomus sandorius. dokumentus, kurie atmeta galimybę ginčyti sandorį ateityje. Taip pat galimas susitarimas dėl tolesnio įsigyto nekilnojamojo turto savininko teisinės paramos, pavyzdžiui, jo perpardavimo, nuomos, rekonstravimo ir kt. Neatmetama galimybė, kai teisininkas, atidžiai išanalizavęs pateiktus dokumentus, rekomenduos apskritai atsisakyti šios operacijos,motyvuojama nurodant galimus neigiamus scenarijus. Galų gale sandorio šalių ir su jomis bendraujančio advokato interesai visiškai sutampa, o notaro funkcijos susiaurinamos iki paprasto susitarimo sudarymo pareiškimo.

B. Jei susitarimą reikia pakeisti prieš jį pateikiant UFRS (pavyzdžiui, šalys nusprendė pakeisti turto vertę arba sandoris paskutinę akimirką žlugo, tačiau pardavėjas rado naują pirkėją, norintį pirkti turtą tomis pačiomis sąlygomis), pardavėjas gali savarankiškai perrašyti paruoštą sutartį, įvesdamas pataisytus duomenis. Jei sutartis yra surašyta notaro biure, būtina iš naujo kreiptis į notarą, sumokėti mokestį, tai yra pradėti procesą iš naujo, dėl ko bus švaistomas laikas ir pinigai. Be to, norint išvengti galimų komplikacijų, patartina nutraukti anksčiau sudarytą sutartį, kuriai reikalingas abiejų šalių geranoriškumas ir bendras jų apsilankymas notarų biure.

Ar galime daryti išvadą, kad sudarant nekilnojamojo turto sandorius notaras yra „papildoma grandis“?

Taip, tačiau turėdamas tik vieną ir labai reikšmingą įspėjimą - advokatas, dalyvaujantis rengiant sutartį, turi būti aukštos kvalifikacijos specialistas žemės naudojimo srityje, turėti patirties sudarant panašias sutartis, sėkmingai dalyvauti bylose, susijusiose su žemės klausimais, būti darbuotoju organizacijos, kuri specializuojasi remdama sandorius su nekilnojamuoju turtu.