Noriu Nusipirkti žemės Sklypą - Kaip Nustatyti Tikrąją žemės Sklypo Kainą

2024 Autorius: Sebastian Paterson | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-16 13:52

Rinkos vertė ar naudojimo vertė?

Kodėl kalbėdamas apie žemės sklypų „rinkos vertę“naudoju kabutes? Nustatydami sklypo rinkos kainą, jie paprastai remiasi vidutine pirkimų kaina, panašia pagal kokybę, vietą, plotą, žemės sklypų naudojimo tipą, pagamintus per tam tikrą (ne per ilgą) laikotarpį. Atitinkamai, kuo daugiau tokių sandorių analizuojama, tuo tiksliau galima nustatyti mus dominančios srities kainą.

Tuo pačiu metu būtina, kad sandoriai būtų atlikti naudojant panašias finansines schemas, be jokių ypatingų nuosavybės teisių perdavimo sąlygų, apribojimų ir suvaržymų.

Tačiau praktiškai šios technikos naudojimas ne visada suteikia objektyvų vaizdą apie rinkos situaciją. Iki šiol žemės ūkio paskirties žemės rinka dar tik pradėjo formuotis. Apskritai rimta žemės sandorių apimtis pastebėta tik per pastaruosius 5-6 metus. Taip, per pastaruosius ar dvejus metus įvyko gana didelis nuosavybės teisių perdavimas, tačiau man atrodo, kad bergždžias pratimas nustatyti tikrąsias daugelio sklypų pirkimo ir pardavimo kainas.

Viena vertus, dėl dovanojimo procedūros labai daug žemės ūkio paskirties sklypų keičia savininkus, nors iš tikrųjų yra pirkimo ir pardavimo sandorių. Kadangi dovanojimo sandoriai iš tikrųjų yra neatlygintini sandoriai, kaip tokiais atvejais įvertinti naujam savininkui perduoto turto vertę?

Taip, ir atliekant žemės sklypų pardavimo sandorius, sutartyje labai dažnai nurodoma neįvertinta sklypo vertė - pirmiausia tam, kad sumokėtų mažiau mokesčių.

Kita vertus, negalima vadovautis kainomis, nurodytomis nekilnojamojo turto objektų pardavimo pasiūlymuose. Pirma, labai dažnai, parduodant žemės sklypą, yra daug tarpininkų, pridedant 20 ar net 40–50% pradinės sklypo kainos. Antra, patys žemės savininkai dažnai tyčia atidengia objektus už išpūstą kainą - atsižvelgdami į tolesnę prekybą dėl kritimo. Pirkėjui daug maloniau pirkti nekilnojamąjį turtą su 10–15% nuolaida, tuo pačiu pasijusti kompetentingu verslininku. Trečia, rinkos situacija dažnai keičiasi. Vienas iš tipiškiausių variantų yra tai, kai žemės sklypus siūloma parduoti už mažesnę kainą, nei buvo anksčiau eksponuota. Pavyzdžiui, šalia jūsų žemės sklypo yra kitų panašių savybių sklypų,o savininkas skubiai nusprendė juos parduoti su didele nuolaida dėl skubaus lėšų poreikio.

Yra dar viena priežastis, kodėl sunku įvertinti konkrečių žemės sklypų rinkos vertę, beveik visiškas žemės sklypų hipotekos rinkos nebuvimas.

Kaip sakiau aukščiau, iki šiol žemės rinka (ypač komercinių projektų sklypams, t. Y. Dideliems plotams) dar nėra susiformavusi. Sandorių apimtis konkrečiose teritorijose ir jų įgyvendinimo metodai neleidžia patikimai atlikti analizės, pakankamos tiksliai ir objektyviai įvertinti žemės vertę, analizės, kuria būtų galima remtis svarstant žemės sklypas kaip hipotekos objektas, nesulaukiant papildomų laidavimų ar papildomų finansinių garantijų …

Manau, kad ne, ypač jei nenaudojame neaiškios sąvokos „rinkos vertė“, o kalbame apie tos ar kitos svetainės „vartotojo vertę“. Jei „rinkos vertė“suprantama kaip suma, už kurią sklypas gali būti parduotas tam tikru laiko momentu, tada, vertinant vartotojo vertę, nagrinėjama daug veiksnių, įskaitant pagrindinius:

a) Sklypų, visais atžvilgiais panašių į trumpalaikius (1-2 metus) ir vidutinės trukmės (5 metai), kainų pokyčių dinamika.

b) numatoma teritorijos kainų pokyčių dinamika, atsižvelgiant į tokius veiksnius kaip ilgalaikiai gretimos teritorijos plėtros planai, politinė ir ekonominė padėtis tam tikrame rajone, regione, federacijos subjekte, pokyčiai ekologinė situacija, klimato procesai tam tikroje srityje, socialiniai ir demografiniai procesai ir kt.

c) Galimos rizikos įvairiose šio žemės sklypo plėtros srityse analizė, galimybė įveikti tokią riziką ir susijusių medžiagų sąnaudų apskaičiavimas.

d) Žemės sklypo likvidumo prognozė įvairiais jo plėtros etapais.

Nepaisant to, kad atsakymai į kiekvieną iš aukščiau išvardytų punktų gali būti gana apytiksliai, jų derinys, tiriant pagal matematinį modelį, suteikia gana tikslų atsakymą apie svetainės vartotojo vertę, kuri suprantama kaip didžiausia leistina pinigų suma, į kurios investicijas, perkant žemę, užtikrinamas tolesnės svetainės plėtros pelningumas.